На прошлой неделе парламент рассматривал проект Закона «О внесении изменений и дополнений в Закон «Об ипотеке». Согласно принятым поправкам впредь для получения банковских кредитов можно оставлять под залог право на пользование землей (с правом использования или с правом отчуждения).

Разъясняя суть поправок к вышеназванному закону, заместитель главы Нацбанка Абукарим Неъматов отметил, что данная мера позволит ускорить реформы в аграрном секторе и послужит ускорению получения банковских кредитов со стороны дехканских хозяйств, а также отдельных лиц.

По словам Неъматова, при принятии Закона «Об ипотеке» ранее была упущена одна из норм Земельного кодекса, где была бы прописана возможность ее залога. Нацбанк решил устранить это упущение. Исполнение поправок теперь, по его словам, ложится на плечи администрации районов. Теперь они при организации новых хозяйств обязаны выдавать решение об отводе земли дехканским хозяйствам с правом отчуждения. Уже действующим дехканским хозяйствам придется обновлять прежние решения, так как прежние не позволяют никаких «вольностей» с землей. Также на местах необходимо в срочном порядке определить стоимость земли, исходя из многих параметров – места расположения, состояния почвы, орошаемости и прочего, чтобы она приобрела залоговую привлекательность…

Парламентские споры

Выступая по данному вопросу в парламенте, лидер Компартии, депутат Шоди Шабдолов выразил свое категорическое несогласие с предложенными поправками.

- Оставлять под залог земли для получения банковских кредитов приемлемо для тех стран, где земля является частной собственностью, а в Таджикистане, согласно Конституции, земля является исключительно собственностью государства и ее купля-продажа запрещена, - отметил он.

По его словам, принятие предложенных правительством страны поправок к Закону «Об ипотеке» послужит дальнейшему процветанию незаконной купли-продажи земли в стране.

По мнению депутата Махмадали ВАТАНОВА, рассматриваемые поправки соответствуют принятому еще в августе прошлого года Земельному кодексу Таджикистана.

В итоге депутаты большинством голосов приняли поправки к Закону РТ «Об ипотеке».

Ожидания в регионах

Сайфиддин Кадамов, управляющий Кулябским филиалом ОАО «Агроинвестбанк», нововведение принимает спокойно. По его мнению, это шаг вперед в разрешении хронической проблемы.

- Пять-шесть лет, - говорит он, - банкиров страны «запугивали», что все дехкане в массовом порядке потянутся в кредитные учреждения закладывать сертификаты на пользование землей. Но эта акция так и завершилась «испугом». Может, - надеется банкир, - с землей что дельное получится.

Хотя оговаривается, что здесь вопросов больше, чем ответов. В стране нет рынка земли – сколько стоит, какая земля, что с ней делать, если дехканин обанкротится и залоговая земля перейдет в ведение банков? Кому банки потом будут ее продавать, на каком основании?

Но у банкира есть надежда, что перспектива лишения земли вынудит дехканина работать эффективнее.

В 2012 году банк выдал 379 дехканским хозяйствам региона кредитов на 9 млн 370 тыс. сомони, 228 хозяйств уже полностью погасили заемные ссуды. Другие могут лишиться заложенного имущества, недвижимости.

Но, впрочем, сославшись на опыт кооператива «Зоир» Восейского района, С. Кадамов считает, что радеющим за землю, дорожащим своим трудом никакие дополнительные залоговые средства не нужны.

Между тем Наргис КУРБОНОВА, управляющая Кулябским филиалом «Точиксодиротбанка», выразила сомнения, что залог земли, возможность ее лишения подстегнет нерадивых дехкан. Если уж потеря заложенного собственного дома их не заставляет активно работать, отмечает она, что говорить о земле, которая не является собственностью такого дехканина?

И у нее есть основания сомневаться: банк отсудил и продал 4 жилых дома банкротов, чтобы покрыть выданные кредиты.

Нужно, по ее мнению, работать над повышением престижности работы на земле, чтобы сюда пришли любящие сельский труд, знающие его, а не случайные люди, что сегодня зачастую можно встретить…

Вопросы

После появления новости о внесенных поправках многих читателей заинтересовали вопросы приобретения и отчуждения права землепользования. Мы попросили прокомментировать эти моменты доктора юридических наук, одного из участников разработки законопроекта по внесению изменений в Земельный кодекс Шавката ИСМАИЛОВА.

- В рамках проекта USAID по земельной реформе и развитию рынка земли был разработан ряд законопроектов, направленных на развитие ипотеки (залога) земель сельскохозяйственного назначения, а именно по внесению изменений и дополнений в Земельный кодекс РТ от 1 августа 2012 года. В работе по вопросам земельной реформы принимали участие специалисты различных сфер, иностранные эксперты, непосредственно представители дехканских хозяйств. Мы побывали практически во всех регионах страны для обсуждения данного вопроса. Действительно, были бурные споры, в плане того, что земля принадлежит государству. Но право собственности земли сохраняется за государством, и не нужно тут вводить людей в заблуждение. Есть право пользования. Это абсолютно разные вещи. Последние изменения в ЗК определили, что право пользования землей становится предметом купли, продажи и обмена, в связи с этим теперь в соответствии с принятыми на прошлой неделе парламентом дополнениями и изменениями в Закон «Об ипотеке» право землепользования стало предметом залога.

По словам эксперта, это не ново, такой опыт есть у наших соседей по региону.

- У любого нововведения есть и противники. Да, приняты законы и поправки к ним. Но они, в свою очередь, требуют серьезных доработок, принятия других подзаконных актов, - продолжает Ш. Исмаилов. - К примеру, в сельском хозяйстве необходимо определить, какая категория права землепользования государством будет передаваться на безвозмездной, а какая - на возмездной основе. Так, владельцы приусадебных участков, за которыми закреплено право землепользования, что в связи с принятыми поправками к ЗК будет соответствующим образом оформлено, могут передавать, продавать или закладывать землю. Мы живем не в социалистическом государстве, и эти нововведения не должны быть чуждыми для нас. Есть серьезная проблема, которая сдерживает реализацию данного вопроса. По сей день не проводится государственная регистрация недвижимого имущества и права на него.

К примеру, сейчас идет регистрация предприятий или налогоплательщиков в налоговых органах. Именно так - просто - должна проходить и регистрация недвижимого имущества и права на него…

- Если земля действительно становится предметом торга и при этом принадлежит государству, имеем ли мы право продавать, передавать в аренду или в залог то, что нам не принадлежит?

- Ставьте правильно акцент. Повторяю, мы говорим не о земле, а о праве землепользования. А собственником земли остается государство. И оно это право пользования землей передает дехканам, работающим в сельском хозяйстве, и это право может стать предметом торга. Согласитесь, есть много аналогий, к примеру, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, это ведь тоже «воздух». И здесь примерно так. Просто нужно привыкнуть к этому понятию. Но есть важная деталь - нужно соответствующее оформление. Допустим, у вас есть право бессрочного пользования, не хотите оформлять - не надо. Но если вы захотите право землепользования продать или заложить, то вам потребуется соответствующая регистрация и получение нового сертификата.

- Что все-таки имеется в виду под понятием «передача права бессрочного пользования»?

- Это право было и раньше. Право бессрочной передачи была усилена новым Земельным кодексом. То есть после соответствующей регистрации обладатель бессрочного права может либо выкупить его, либо продать, либо безвозмездно получить от государства.

- В Земельном кодексе говорится, что земля может передаваться гражданам РТ и юридическим лицам. А юридическое лицо в РТ могут представлять и граждане других государств. Означает ли это, что земля может быть продана, передана в бессрочное пользование или заложена иностранцам? Допускает ли это наше законодательство?

- В ходе обсуждения проекта закона в дехканских хозяйствах не раз поднимался вопрос запрета передачи земли иностранцам. Согласно нормам действующего законодательства земли будут передаваться иностранцам только в аренду. И более того. Случается, что супруг или супруга - иностранное лицо, и в случае смерти правообладателя - гражданина РТ иностранный гражданин не может быть наследником этого права. Он должен в течение текущего хозяйственного года собрать урожай с земельного участка и продать право пользования по рыночной цене.

- И все же, право землепользования - это ведь не вещь, чтобы оставить под залог…

- Необходимо оформление соответствующим сертификатом, в котором будет указана вся информация по характеристике земельного участка, обременения (то есть права третьих лиц) на право землепользования, которое можно будет заложить. Сейчас перед правительством стоит серьезная задача – принятие нескольких подзаконных актов, обеспечивающих реализацию Земельного кодекса. Появится прозрачность информации о наличии и использовании земель при реальных рыночных ценах, а также проведения аукционов по продаже права пользования землей, которая принадлежит государству. Что касается лиц, у которых это право уже есть (соответственно оформлено), то они это право будут реализовать свободно, это как продажа квартиры, машины и т.д. Кулуарно земли как-то продавались и предавались по коррупционным схемам. Допустим, в стране где-то ведется строительство, непонятно - чего и кем, за кем закреплён данный земельный участок. Новые поправки в закон должны повлиять и на борьбу с коррупционными схемами, где вопрос касается возникновения права пользования землей.

Эффективная альтернатива?

ПО словам экономиста Константина БОНДАРЕНКО, передача права на использование не означает продажу земли как факт перехода права собственности. Поэтому, если это соответствующим образом прописано в специальных нормах законодательства – Земельном кодексе, Законе «Об ипотеке» и др. актах, никакого противоречия с общими нормами Конституции нет.

- Экономически для развития рыночных отношений введение такого ценного ресурса, как земля, в коммерческий оборот крайне важно. Пусть даже пока и без введения как таковой частной собственности на землю. Поэтому я согласен с комментариями руководства Нацбанка о том, что это необходимый и позитивный шаг, без которого аграрная реформа в Таджикистане вряд ли возможна. Тем более что для людей вполне естественно использовать землю в коммерческом обороте, и логично просто постепенно повышать легализацию и так давно существующих коммерческих отношений, связанных с использованием земли.

По словам экономиста, в целом же в перспективе введение частной собственности на землю в Таджикистане также желательно, т.к. частная собственность на любые ресурсы много более эффективна, чем государственная. Частная собственность на землю повысила бы мотивацию ее владельцев на долгосрочные инвестиции, способствовала бы развитию не только аграрного сектора, но и промышленности, финансового рынка. И в случае с Таджикистаном ограниченность данного ресурса не является непреодолимым препятствием для разгосударствления земли.

Возможно, сейчас введение частной собственности на землю преждевременно, - продолжает К. Бондаренко, - так как вследствие несовершенства законодательства, отсутствия реально независимой судебной системы и проблемы коррупции уровень защиты прав собственности крайне низкий. Но в будущем, с развитием института частной собственности как такового в Таджикистане, переход к частной собственности на землю вполне осуществим.

Эксперт: «Все это делается не в пользу дехкан»

ПО мнению других экспертов, в данных поправках к Закону «Об ипотеке» заинтересованы в первую очередь банкиры, и, вероятно, именно они инициировали этот документ.

Так, экономист Нуриддин КАЮМОВ считает, что это нереальный и поспешный шаг. Оставление права землепользования в залог может привести к негативным последствиям, то есть может дать и обратный эффект.

- Реформирование земельного вопроса возможно только в том случае, когда собственником станет сам дехканин. Эти поправки антиконституционны. Все это делается далеко не для дехкан, а в интересах банков. Возможно, это просто обман. При таких «космических» ценах на ГСМ и комплектующие к сельхозтехнике, я не уверен, что дехканин, взяв кредит, вовремя сможет его погасить. Он попросту лишится своего земельного надела, который кормил его семью, передав его банку. Невозможно без внесения изменений в Конституцию принимать противоречащие ей поправки. Я не знаю ни одной страны, в которой частное лицо оставляет в залог государственную землю, - отметил Каюмов.

Мы продолжим освещать данную тему в ближайших номерах газеты. В связи с этим призываем экспертов, экономистов, банкиров, руководителей дехканских хозяйств и других специалистов в данной отрасли принять активное участие в дискуссии.

Свое мнение вы можете высылать на нашу электронную почтуnewspaper@asiaplus.tj